樓市調控松不得，開發商的二手樓戰

各地開發商醞釀價格戰倒迫二手樓價

　　訊息時報訊 (記者 羅莎琳) 日前，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備，調控政策不會半途而廢。而目前，在大開發商的降價帶動下，樓市降價潮越來越大。二手樓市在這一衝擊下也迎來了全面下降。

　　調控不會半途而廢

　　住建部政策研究中心副主任王玨林表示，中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備，調控政策不會半途而廢。王玨林表示，目前包括部分地方政府在內，各方主體對此次樓市調控能力多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調控最終都以“放鬆”或“救市”告終，並推斷下半年或者明年國中央可能會救市。

　　王玨林透露，事實上，中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備。他分析，本輪調控和之前的幾次房地產調控存在不同。第一，這次調控由政務院親自“操刀”，政務院出台具體的措施，由地方政府落實。第二，本輪調控呈現差別化，即打擊投資性、傾斜自住型、增加保障性住房，剛性需求不會受影響。第三，本次調控抓住了市場問題的根源，一是供給不足，二是管理不完善。第四，本次調控對房價上漲過快的一線城市影響大，但對600多個中小城市影響較小。

　　開發商醞釀價格戰

　　5月初恆大地產高調宣佈旗下全國在售樓盤8.5折銷售，初時在業界引起極大反響，萬科、綠地等地產巨頭當即表示不會跟進。但5月的成績單彰顯了降價策略的成效，恆大地產成交金額、銷售面積雙雙飄紅，而沒有實施降價銷售的萬科同期銷售出現雙降。

　　地產專家表示，銷售業績一增一減，對開發商的定價策略極具啟示性，隨後不難想像，佳兆業率先在深圳試探性降價，進入6月綠地集團急不及待地宣佈全國41個城市的100個樓盤優惠促銷，就連萬科總裁郁亮近日也喊話“萬科也絕不會硬扛著不調整”，並高調宣佈上海新開盤項目琥珀臻園以底價銷售。

　　業內人士認為，自新政出台後，房企融資遭遇“十面埋伏”，首先是銀行對開發商債款進行審查，債款拿地受到嚴格限制；隨後開發商的信托債款融資管道遭到封殺；6月初上市房地產公司增發融資夭折。開發商一面受融資困擾，另一面則受到稅務部門清算土地增值稅的考驗，對房企資金流形成剪刀差壓力。出於對規避風險考慮，大型開發商傾向於快速銷售回籠資金，由此降價促銷成為必然選擇。

　　據記者了解，近日北京、上海、深圳等地的開發商已開始降價行動，其中深圳新房房價降幅較大，再一次走在市場前頭。由此推斷，房價過高泡沫積聚過大的地區將率先回調。由於廣州房價相對處於較低水準，因此波動預期較小。

　　新房降價倒迫二手房

　　隨著綠地、萬科等標杆式房企加入降價行列，將對中小開發商造成極大的影響。值得注意的是，近日深圳、杭州等新房價格撕開了下跌裂口，根據美聯物業(全國)研究中心數據分析，上周深圳新房成交均價跌至15563元/平方米，環比下跌14%。

　　美聯中國廣州區市場研究表示，由於政策導向，購房者可選擇房源增多，而現時市場的成交主體為自住需求，其可視為一個短期的恆定值，當需求不變，一二手房源的成交將出現此消彼長的格局。現下開發商實施強勢的降價促銷，勢必影響到二手房市場。

　　該公司負責人認為，對於二手房的影響，首先就是擠占二手房市場成交量，隨後從量變到質變，將對二手房價形成倒迫機製。由美聯物業(廣州)公司回饋，包括廣州市場在內，現時二手樓放盤價出現了松動，議價空間增大。當然，現時價格松動還只是分散性分佈，但在市場環境沒有大改觀的情況下，假以時日二手房價將迎來整體下跌。